SOBRE LA IMPROCEDENCIA DE LA NULIDAD EN CASCADA EN MATERIA DE NULIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN VENEZUELA.

SOBRE LA IMPROCEDENCIA DE LA NULIDAD EN CASCADA EN MATERIA DE NULIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA EN VENEZUELA. En sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de Venezuela, nro. 0540 de fecha 15 de abril de 2025. exp. 25-0243, (caso: DE LUJO PROMOCIONES, C.A. en Revisión Constitucional) , la Sala ratifica el criterio, hasta ahora solo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sobre la “nulidad en cascada” de los actos registrales. En dicha sentencia, la Sala Constitucional estableció: “En ese sentido, se advierte que el Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, al emitir su decisión el 8 de mayo de 2023, y declarar con lugar el recurso de apelación sometido a su consideración, incurrió en un error respecto al valor probatorio de la sentencia dictada el 23 de abril de 2018, por el Juzgado Superior Estadal Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, concluyendo erradamente, que la nulidad declarada por dicha decisión, no se extendió a la venta realizada por el referido ciudadano, a la sociedad mercantil Zona Industrial Las Mercedes, C.A, cuando es claro concluir, que la misma es consecuencialmente nula de nulidad absoluta, por efecto cascada, por devenir de un acto nulo (vid. Sentencia SCC, N° 531, del 4 de agosto de 2017, caso: Michael Edicson Vera Figueira contra Inversiones Aniston, C.A., y otro), tal como se deja establecido en la presente decisión.” La Sala de Casación Civil hasta ahora solo habia sostenido dicho criterio, con relación a nulidad de Asambleas de Accionistas. En efecto, en sentencia número 668, de fecha 5 de diciembre de 2011 (caso: Promociones Olimpo, C.A., contra Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora) la Sala, con respecto al efecto que ocasionan las nulidades de asambleas de accionistas, expresó: “…Así pues, la decisión recae sobre el acta de asamblea cuya nulidad se pidió y la cual está plenamente identificada en la sentencia recurrida, por lo que el hecho de dejar sin efecto las asambleas posteriores a ésta, es una consecuencia de la nulidad del aumento de capital discutido en la asamblea de fecha 30 de marzo de 1995…”. Como se obsrva, en dicha decisión aun no se emplea la expresión “nulidad en cascada”, pero se reconocen sus efectos. Años despues, concretamente el 4 de agosto de 2017, en la sentencia nro. 0531 expediente. Exp.: Nº AA20-C-2016-000523-A, (caso: MICHAEL EDICSON VERA FIGUEIRA, contra INVERSIONES ANISTON, C.A) la Sala emplea ya la expresión “efecto cascada”, así: “…Así pues, dado que la nulidad absoluta se verificó por la falta de consentimiento del demandante, acorde al artículo 1.346 de nuestra ley sustantiva civil, quien no firmó la venta fraudulenta objeto de este juicio de nulidad absoluta de venta, y por cuanto, lo que nace nulo o es declarado nulo, no puede derivar actos subsiguientes válidos, toda vez que deviene de un acto fraudulento verificado en perjuicio de la hoy accionante, la venta de dichas acciones también está viciado de nulidad absoluta, así como todos los actos consiguientes que se deriven de la misma por efecto cascada, pues no se puede entender que algo que nace de la ilegalidad pueda tener o derivar actos con valor jurídico posterior, con otro acto que pretende renovarlo, y así admitir, que los actos o las ventas posteriores a la declarada nula de nulidad absoluta por falta de consentimiento tenga valor alguno. Así se decide.” (destacados de la Sala) Tiene mucho sentido que ello se aplique en la materia especifica de nulidad de asambleas de accionistas, en las cuales las partes involucradas siempre son las mismas, esto es, la sociedd de comercio y sus socios; sin embargo, en materia de nulidad de operaciones inmobiliarias, el asunto es totalmente distinto, y -en nuestro criterio- tal nulidad por efecto cascada, no resulta aplicable, por las siguientes razones: En otros países existen normas que expresamente consagran la nulidad en cascada de los actos jurídicos posteriores y subsiguientes a un negocio inmobiliario declarado nulo, tal como sucede en Argentina cuyo artículo 1.051 del Código Civil, dispone: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable. En nuestra legislación no existe ninguna disposición semejante, y por el contrario, existen varias normas de cuya interpretación puede colegirse exactamente lo contrario, es decir, que la nulidad de un acto jurídico NO ALCANZA a los terceros de buena fe. En efecto, los artículos 170, 1.279, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.562 todos del Código Civil disponen: Artículo 170.- Los actos cumplidos por el cónyuge sin el necesario consentimiento del otro y no convalidados por éste, son anulables cuando quien haya participado en algún acto de disposición con el cónyuge actuante tuviere motivo para conocer que los bienes afectados por dichos actos pertenecían a la comunidad conyugal. Quedan a salvo los derechos de los terceros de buena fe que, no habiendo participado en el acto realizado con el cónyuge, hubiesen registrado su título con anterioridad al registro de la demanda de nulidad. En caso de bienes inmuebles se procederá a estampar en el protocolo correspondiente la nota marginal referente a la demanda de nulidad; en los otros casos, se tomarán las providencias que garanticen la protección de los terceros de buena fe….omissis… Artículo 1.279.- Los acreedores pueden atacar en su propio nombre los actos que el deudor haya ejecutado en fraude de sus derechos….omissis…La acción de que trata este artículo dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto que da origen a la acción, y la revocatoria no aprovecha sino a los acreedores anteriores a dicho acto, que la hayan demandado. Artículo 1.281.- Los acreedores pueden también pedir la declaratoria de simulación de los actos ejecutados por el deudor. Esta acción dura cinco años a contar desde el día en que los acreedores tuvieron noticia del acto simulado. La simulación, una vez declarada, no produce efecto en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por simulación. Si los terceros han procedido de mala fe quedan no sólo sujetos a la acción de simulación sino también a la de daños y perjuicios. Artículo 1.350.- La rescisión por causa de lesión no puede intentarse aun cuando se trate de menores, sino en los casos y bajo las condiciones especialmente expresadas en la Ley. Dicha acción, en los casos en que se admite, no produce efecto respecto de los terceros que han adquirido derechos sobre los inmuebles con anterioridad al registro de la demanda por rescisión. Artículo 1.466.- La revocación por ingratitud o por superveniencia o existencia de hijos o descendientes a que se refiere el artículo 1.462, no perjudica los derechos adquiridos por terceros con anterioridad al registro de la demanda. Artículo 1.562.- En los casos de resolución indicados en los dos artículos precedentes, quedan sin perjuicio los derechos adquiridos sobre los inmuebles por terceros, antes del registro de la demanda de resolución. Como se observa, en todas las normas copiadas, el denominador común es la PROTECCIÓN DE LOS TERCEROS que hayan adquirido derechos sobre los inmuebles CON ANTERIORIDAD AL REGISTRO DE LA DEMANDA DE NULIDAD, es decir, en todos esos casos, las ventas posteriores son PERFECTAS y subsisten aun cuando se declare NULO el acto original. La única forma en que esas ventas posteriores sean afectadas por la nulidad del acto que les dio origen, es que sean ventas registradas con POSTERIORIDAD a que se haya registrado la demanda de nulidad del acto originario, por lo que, en caso contrario, es decir, en caso de ventas posteriores protocolizadas antes del registro de la demanda de nulidad, todas esas ventas son perfectas y eficaces, aun cuando se declare nulo el acto jurídico que les dio origen, todo lo cual obedece al principio de tracto registral que caracteriza al sistema registral venezolano. Igualmente, en las disposiciones relativas al Registro, encontramos normas que propenden a la protección de los derechos adquiridos por terceros, antes del registro de la demanda o la sentencia de nulidad: Artículo 1.921.- Deben igualmente registrarse para los efectos establecidos por la Ley: 1º.- El decreto de embargo de inmuebles. 2º.- Las demandas a que se refieren los artículos 1.279, 1.281, 1.350, 1.466 y 1.562. Artículo 1.922.- Toda sentencia ejecutoriada que pronuncie la nulidad, la resolución, la rescisión o la revocación de un acto registrado, debe registrarse, y se hará referencia de ella al margen del acto a que aluda. Artículo 1.924.- Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales. De las normas copiadas se desprende la exigencia del legislador de que se registren las demandas en las cuales se pretenda la nulidad o resolución de un acto jurídico por simulación, rescisión, fraude a los acreedores, o declaratoria de ingratitud, igualmente obliga a que se registren las sentencias que por cualquier causa declare la Nulidad (el legislador no distingue el motivo de la nulidad), rescisión o revocación de un acto registrado, y concluye sancionando con la EFICACIA DE LOS DERECHOS adquiridos por TERCEROS, por cualquier titulo, y que se hayan registrado con anterioridad a dichos actos (Artículo 1924 del Código Civil supra copiado), de lo cual se concluye, sin mayores esfuerzos, que la declaratoria de NULIDAD de un negocio jurídico registrado (por vicios de fondo o materiales) no afecta a los derechos adquiridos y registrados por terceros, ANTES de registrarse la demanda o la sentencia que declare dicha nulidad, con lo cual, queda al afectado por el acto viciado, la reclamación por daños y perjuicios contra el autor del acto declarado nulo, tal como lo dispone el legislador en el caso de la venta efectuada por un cónyuge, sin el necesario consentimiento del otro, y en los casos en los cuales no es procedente la nulidad del acto, en los siguientes términos: “…Cuando no procede la nulidad el cónyuge afectado sólo tendrá acción contra el otro por los daños y perjuicios que le hubiere causado…” (in fine del artículo 170 del Código Civil) Esta, sin embargo, no es la posición de la doctrina venezolana, de la cual, el mas prominente civilista venezolano de la época actual, Dr. JOSÉ MELICH ORSINI, en su obra ESTUDIOS DE DERECHO CIVIL, Editorial Jurídica Alva s.r.l., Caracas, Venezuela, 1.986, pag.415 y sig. expresa: “…la sentencia que declare la nulidad de un acto debidamente transcrito afecta, no solamente al beneficiario inmediato del acto anulado, sino a cualquier tercero subadquirente, aún si ha transcrito a su vez, pues al pretender este derivar su derecho de una cadena de transferencias en la cual uno de los eslabones se ha mostrado ineficaz para producir el efecto traslativo que se le atribuía, tal derecho derivado se exhibe, por fuerza, insubsistente. Nada pudo, en efecto, derivarse de aquél acto nulo, por la sencilla razón de que nadie puede transferir a otro más derechos de los que él mismo tiene (nemo plus iuris ad alium transferee potest quam ipse habet)…” A pesar de tal declaratoria, formulada a la luz del estudio de las legislaciones, francesa, belga e italiana, pero sin sustento cierto y directo en ninguna norma positiva venezolana, el ilustre maestro venezolano, en la misma obra citada, transcribe el comentario del otro gran jurista venezolano SANOJO, co-redactor del Código Civil de 1.873, quién en su obra “instituciones de Derecho Civil Venezolano” expresa: “…Al registro deben ir también las sentencias ejecutoriadas que pronuncien la nulidad, la resolución, la rescisión o la revocación de un acto registrado porque sin tal requisito los terceros creerán naturalmente que está vigente el acto y contrataran con el que aparece por él. La ley para mayor facilidad en el conocimiento de la nulidad, rescisión, resolución o revocación, para impedir que se contrate sobre una copia, exige la nota marginal de que habla el articulo 1850. La omisión del registro hace que la sentencia no pueda oponerse a terceros; pero la de la nota no creemos que produzca el mismo efecto. La ley impone una multa por ella y parece que no ha querido otra sanción contra su falta. Da además el termino de un mes para poner la nota, lo cual también demuestra que su omisión no quita su eficacia a la sentencia. Por otra parte los terceros siempre podrán informarse en el registro si hay alguna sentencia que quite su eficacia al acto. Por el contrario la sola nota sin el registro del fallo no produce efectos contra terceros, porque aquí lo principal es el registro, siendo la nota una cosa secundaria. El conocimiento de la sentencia por el tercero, no basta para que se le pueda oponer, porque la ley ha querido cortar toda discusión en el asunto, no admitiendo otra prueba que el registro del fallo…” De modo pues que, existen opiniones encontradas, siendo en nuestro criterio, la más acertada por su sustento en la normativa Venezolana, la del Maestro Guariqueño Luis Sanojo, la cual es más cónsona con la legislación positiva venezolana, que considera validos y eficaces los actos registrados por terceros subadquirentes ANTES del registro de la demanda o sentencia que declara la nulidad del acto que les sirvió de origen en la cadena titulativa. Valencia, 29 de abril de 2025. Roraima Bermúdez Gonzalez Abogada Ipsa 42.536